La nomina dell'amministratore di condominio è uno degli aspetti più importanti della vita condominiale. La Legge 220/2012 (Riforma del Condominio) ha profondamente rinnovato le regole, introducendo requisiti professionali stringenti e nuovi obblighi di trasparenza. In questa guida ti spieghiamo tutto quello che devi sapere.
Requisiti dell'Amministratore di Condominio
L'art. 71-bis delle disposizioni attuative del Codice Civile, introdotto dalla L. 220/2012, stabilisce che l'amministratore deve:
- Godere dei diritti civili (non essere interdetto o inabilitato)
- Non avere riportato condanne penali definitive per gravi reati
- Non essere stato sottoposto a misure di prevenzione che precludano cariche pubbliche
- Non trovarsi in stato di interdizione o inabilitazione
- Possedere un diploma di scuola secondaria superiore
- Aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolto aggiornamento periodico
Aggiornamento Professionale Annuale
La legge prevede che l'amministratore debba seguire annualmente corsi di aggiornamento professionale di almeno 15 ore. Studio Puleo mantiene costantemente aggiornate le proprie competenze su normative condominiali, fiscalità e sicurezza degli edifici.
La Procedura di Nomina
Nomina in Assemblea
L'assemblea condominiale nomina l'amministratore con voto favorevole della maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). Se nessun candidato ottiene questa maggioranza al primo voto, nella stessa assemblea o in una seconda convocazione è sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Nomina da parte del Tribunale
Se i condòmini non riescono a nominare l'amministratore, ciascun condòmino può ricorrere al Tribunale competente, che procede alla nomina (art. 1129, comma 1, c.c.).
Durata del mandato
L'amministratore dura in carica un anno, rinnovabile. Alla scadenza del mandato deve essere riconfermato o sostituito dall'assemblea. Il rinnovo tacito non è previsto: serve una delibera esplicita.
Obblighi dell'Amministratore
| Obbligo | Termine |
|---|---|
| Aprire e gestire un conto corrente condominiale dedicato | Subito dopo la nomina |
| Convocare l'assemblea ordinaria annuale | Entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio |
| Presentare il rendiconto consuntivo | Annualmente |
| Eseguire le delibere assembleari | Nei tempi stabiliti |
| Curare l'osservanza del regolamento | Continuativamente |
| Riscuotere i contributi condominiali | Nei termini stabiliti |
| Agire contro i condòmini morosi | Entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio |
Diritti dei Condòmini nei Confronti dell'Amministratore
Ogni condòmino ha il diritto di:
- Richiedere tutta la documentazione contabile in qualsiasi momento (l'amm. deve rispondere entro 30 giorni)
- Conoscere le generalità e i recapiti dell'amministratore
- Richiedere la convocazione dell'assemblea (su richiesta di almeno 2 condòmini che rappresentino 1/6 del valore)
- Revocare l'amministratore per gravi irregolarità (anche ricorrendo al Tribunale)
- Visionare il registro dei verbali delle assemblee
Cause di Revoca dell'Amministratore
L'art. 1129 c.c. prevede la revoca obbligatoria del mandato nei casi di gravi irregolarità, tra cui:
- Omessa convocazione dell'assemblea annuale
- Mancata apertura del conto corrente condominiale
- Gestione di fondi condominiali su conto personale
- Atti che eccedono le attribuzioni senza delibera assembleare
- Omessa presentazione del rendiconto
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